모기지론
모기지론이란 주택담보대출 또는 단순 저당권, 대륙법상 주택담보대출은 부동산 구매자가 부동산 구매 자금을 조달하거나 기존 부동산 소유자가 담보한 부동산에 상업용 유치권을 설정하여 어떤 목적으로든 자금을 조달하기 위해 사용하는 대출을 말합니다. 일상적으로 '주택담보대출'은 단순히 '저당'으로 사용되는 경우가 많으며, 국내에서는 한국주택금융공사에서 운영하고 있습니다. 이 대출은 저당권 개시로 알려진 절차를 통해 차주의 부동산에 '담보'로 설정됩니다. 즉, 차주가 대출을 불이행하거나 다른 조건을 준수하지 않는 경우 대출자가 담보로 설정된 부동산을 점유하여 매각하여 대출금을 상환할 수 있는 법적 장치가 마련됩니다. 모기지라는 단어는 중세 영국에서 사용되는 법적 프랑스어 용어에서 유래했으며 죽은 담보를 의미합니다. 이는 채무가 이행되거나 차압을 통해 부동산이 압류될 때 담보가 종료되는 것을 의미합니다. 모기지는 차주에게 이익을 위한 담보의 형태로 제공하는 것으로도 설명할 수 있습니다.
주택 담보 대출자는 주택을 담보로 하는 개인이거나 상업용 부동산으로 자신의 사업체, 임차인에게 임대한 주거용 부동산 또는 투자 포트폴리오를 보유한 회사일 수 있습니다. 대출 기관은 일반적으로 해당 국가에 따라 은행, 신용협동조합, 주택금융협동조합 등 금융 기관이며, 중개인을 통해 직접 또는 간접적으로 대출 계약을 체결할 수 있습니다. 대출 규모, 대출 만기, 금리, 대출 상환 방법 및 기타 특성과 같은 모기지 특성은 상당히 다양할 수 있습니다. 대출자의 담보 부동산에 대한 권리는 대출자의 다른 채권자보다 우선하며, 이는 대출자가 파산하거나 파산한 경우 다른 채권자가 담보 부동산 매각을 통해 갚아야만 담보 대출자에게 진 빚을 상환할 수 있음을 의미합니다. 많은 관할 구역에서 주택 구입 자금은 모기지 대출로 조달하는 것이 일반적입니다. 주택 소유에 대한 수요가 가장 높은 국가에서는 모기지에 대한 국내 시장이 강세를 보이고 있습니다. 모기지는 은행 부문 또는 자본 시장을 통해 자금을 조달할 수 있으며, 모기지 풀을 대체 채권으로 전환하여 소액으로 투자자에게 판매할 수 있는 '유동화'라는 프로세스를 통해 자금을 조달할 수 있습니다.
개념 및 법적규제
영미법에 따르면, 저당권은 소유자가 자신의 부동산에 대한 권리를 담보 또는 대출을 위해 제공할 때 발생합니다. 따라서 저당권은 지상권과 마찬가지로 부동산 권리에 대한 부담이지만, 대부분의 저당권이 신규 대출의 조건으로 발생하기 때문에 이러한 물적 자산에 의해 담보되는 대출을 지칭하는 일반적인 용어가 되었습니다. 다른 유형의 대출과 마찬가지로 모기지도 이자율을 가지며 일반적으로 미국에서는 30년 동안 일정 기간 동안 상환될 예정입니다. 모든 유형의 물적 자산은 모기지로 담보할 수 있으며, 실제로 모기지는 대출자의 위험을 반영한 이자율을 부담합니다. 모기지 대출은 많은 국가에서 주거용 및 상업용 부동산의 개인 소유권을 자금 조달하는 데 사용되는 주요 메커니즘입니다. 용어와 정확한 형태는 국가마다 다르지만 기본 구성 요소는 비슷한 경향이 있습니다.
많은 다른 특정 특성들이 많은 시장에서 공통적으로 나타나지만, 위에서 언급한 것들이 중요한 특징입니다. 정부는 일반적으로 주택담보대출의 여러 측면을 직접적으로 법적 요건을 통해 또는 간접적으로 참여자, 금융 시장 또는 은행 산업의 규제를 통해 규제하며, 종종 국가 개입으로 직접 정부 대출, 국영 은행의 직접 대출 또는 다양한 기관의 후원을 통해 규제합니다. 특정 주택담보대출 시장을 정의하는 다른 측면들은 지역, 역사적, 법적 또는 금융 시스템의 특정 특성에 따라 달라질 수 있습니다. 주택담보대출은 일반적으로 연금과 유사한 주기적 상환과 화폐의 시간-가치 공식에 따라 계산되는 장기 대출로 구성됩니다. 가장 기본적인 약정은 지역 상황에 따라 10~30년 동안 매월 고정 상환이 필요합니다. 이 기간 동안 대출의 주요 구성 요소는 상환을 통해 천천히 상환됩니다. 실제로 전 세계적으로, 각국 내에서 다양한 변형이 가능하고 흔합니다.
대출 기관은 이자 소득을 얻기 위해 부동산 담보로 자금을 제공하며, 일반적으로 정기 예금을 받거나 채권을 발행하여 직접 자금을 조달합니다. 따라서 대출 기관이 돈을 빌리는 가격은 대출 비용에 영향을 미칩니다. 많은 국가에서 대출 기관은 대출자로부터 현금 흐름을 받고자 하는 다른 당사자에게 주택 담보 대출을 판매할 수 있으며, 종종 유동성을 통해 증권 형태로 판매할 수도 있습니다. 모기지 대출은 또한 모기지 대출의 위험을 고려합니다: 자금이 상환될 가능성으로 일반적으로 차용인의 신용도 함수로 간주되며 상환되지 않을 경우 대출 기관이 부동산 자산을 인수할 수 있는지 여부, 특정 상황에서 발생할 수 있는 금융, 금리 위험 및 시간 지연이 있습니다.
서브프라임 모기지 사태
서브프라임 모기지 사태는 2007년 하반기부터 2010년까지 미국에서 발생한 일련의 경제 위기 사건으로, 2008년 글로벌 금융 위기에 직접적인 영향을 미쳐 국제 금융 시장에 신용 경색을 초래했습니다. 미국 부동산 버블 붕괴 이후 발생한 부동산 가격 급락으로 인해 모기지 대출 부실, 대규모 차압, 모기지 증권 가치 하락이 촉발되었습니다. 이는 부동산 투자 침체 이후 대침체로 이어져 소비자 지출과 기업 투자가 감소했습니다. 소비자 지출의 경우 가계 부채가 많고 부동산 가격이 높은 지역에서 특히 하락폭이 컸습니다. 모기지 위기가 발생하기 직전의 부동산 거품은 모기지 증권과 부채담보부증권으로 구성되었습니다. 이 증권 상품들은 처음에는 금리 수익률이 높고 신용평가 기관의 리스크 평가가 낮아 인기를 끌었습니다. 2007년 하반기부터 경제 위기 조짐이 나타났지만 아직 위기 이전이었고, 2008년 9월 리먼 브라더스를 필두로 한 대형 대출 기관의 파산으로 가시화되었습니다.
모기지 위기의 원인으로는 금융기관, 규제, 신용평가사, 정부 부동산 정책, 소비자 등 다양한 요인이 꼽혔습니다. 서브프라임 모기지의 증가와 부동산 투기의 급증이 두 가지 원인으로 꼽혔습니다. 고위험 금융 상품인 서브프라임 모기지의 비중은 2004년 8% 미만에서 2006년 20%로 급증했고, 미국 일부 지역에서는 서브프라임 모기지 금리가 현저히 높아졌습니다. 이러한 서브프라임 모기지의 대부분 2006년 기준 90% 이상은 일정 기간이 지나면 금리를 인상하는 조건을 달았습니다. 부동산 투기도 동시에 증가하여 부동산에 거주하지 않는 투자자의 모기지 금리가 2000년 20%에서 2006~2007년 35%로 상승했습니다. 부동산 가격이 하락할 때 주요 평가를 받은 투자자를 포함한 이 투자자들은 비투자자보다 채무 불이행을 선언할 가능성이 훨씬 높았습니다. 이는 고위험 모기지 상품에 대한 대출 조건 완화로 인해 발생한 변화로, 미국의 가계 부채가 증가했습니다. 가처분 소득 대비 가계 부채 비율은 1990년 77%에서 2007년 말 127%로 급증했습니다. 2006년 중반 미국 주택 가격이 정점을 찍고 급락하자 대출자들이 대출금을 상환하는 데 차질이 생겼습니다. 계약 기간 이후 금리를 인상하여 월세를 인상하자 주택담보대출 연체 건수가 급증했습니다. 그 결과 서프프라임 모기지를 포함한 모기지 대출로 구성된 증권의 가치가 하락하여 이에 투자한 국제 금융회사들이 손실을 입었습니다. 민간 금융 대출이 감소함에 따라 국제 투자자들은 모기지 기반 대출과 증권 구매를 거부했습니다. 미국의 신용 및 경제 건전성에 대한 우려가 커지면서 글로벌 신용 위축과 미국 및 유럽의 경제 성장률이 감소했습니다.